โครงการบ้านโคราช: เริ่มต้นอย่างไร เมื่อจะซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้าน

[siritidaphon]

เมื่อตัดสินใจที่จะปลูกสร้างบ้านเองแทนการซื้อบ้านพร้อมอยู่ทั่วไป ด้วยเหตุผลที่ว่าสามารถเลือกขนาดที่ดินได้ตามใจชอบ และได้แบบบ้านที่ตอบโจทย์การใช้งานของสมาชิกในครอบครัว ขั้นตอนต่อไปคือการคัดสรรที่ดินเพื่อปลูกบ้าน ดังนั้นบทความนี้เราจึงมีเคล็ดลับดีๆ มาแนะนำว่า เมื่อคิดจะซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านควรเริ่มต้นอย่างไร เพื่อให้ได้ที่ดินที่สวย ถูกใจ ในราคาหมาะสม และเหมาะกับการสร้างรากฐานการอยู่อาศัยอย่างสะดวกสบาย


1. แนวทางการเลือกที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้าน

1.1  เลือกทำเลให้ดี

ทำเลเป็นเรื่องสำคัญที่สุด ซึ่ง “ทำเล” หมายรวมถึงว่าที่ดินแปลงนั้นอยู่บริเวณไหน มีสิ่งอำนวยความสะดวกรอบข้างอะไรบ้าง สาธารณูปโภคประปา ไฟฟ้า อินเทอร์เน็ต เข้าถึงและพร้อมติดตั้งใช้งานหรือไม่ การเดินทางเป็นอย่างไร สภาพแวดล้อมเหมาะสมกับการใช้ชีวิตอย่างปลอดภัยหรือไม่ และควรศึกษาในเรื่อง “ผังเมือง” ให้ละเอียด เพื่อป้องกันการถูกเวนคืนโดยไม่รู้ตัวในอนาคต นอกจากนี้ต้องตรวจสอบเรื่องน้ำท่วมด้วย เพื่อไม่ให้บ้านประสบปัญหาน้ำท่วมในอนาคต


1.2 รูปร่างลักษณะที่ดิน

เทคนิคการเลือกซื้อที่ดินที่คุ้มค่า คือเลือกซื้อที่ดินรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้าและสี่เหลี่ยมจัตุรัส เพราะเป็นที่ดินที่มูลค่าสูงกว่าที่ดินรูปทรงอื่นๆ และหากมีหน้ากว้างและด้านหนึ่งติดถนนยิ่งเพิ่มมูลค่าที่ดินได้เป็นอย่างดี โดยการเลือกซื้อที่ดินสิ่งที่ห้ามละเลยคือ ตรวจสอบทางเข้า -ออก ที่ดินให้ดี เพื่อป้องกันปัญหาที่ดินตาบอด แม้ว่าที่ดินหลายผืนเราจะเห็นว่ามีถนนอยู่ข้างหน้า แต่นั่นอาจจะไม่ใช่ทางสาธารณะ เป็นทางส่วนบุคคลที่เจ้าของจะยกเลิกไม่ให้ใช้ผ่านทางเมื่อไหร่ก็ได้


1.3 ราคาที่เหมาะสม

งบประมาณคือปัจจัยหลักในการหาที่ดิน ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน ต้องตรวจสอบราคาประเมินของที่ดินนั้นๆ ก่อน ซึ่งโดยทั่วไปราคาประเมินมีอยู่ด้วยกัน 3 ประเภท คือ

1. ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์

2. ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน

3. ราคาที่ดินที่ซื้อขายกันในตลาด

หากราคาขายใกล้เคียงกับราคาประเมิน แสดงว่าที่ดินผืนที่หมายตาไว้ราคาเหมาะสม


2. การเตรียมตัวก่อนซื้อที่ดิน

2.1 คำนวณงบประมาณ

ในการกู้ซื้อที่ดินสร้างบ้านเองต้องคำนวณงบประมาณที่ซื้อ ได้แก่ งบประมาณในการซื้อที่ดิน ซึ่งมาจากราคาซื้อขายที่ดินจริง และงบประมาณในการก่อสร้าง ซึ่งมาจากราคาประเมินโดยบริษัทออกแบบบ้าน เพื่อนำงบประมาณทั้งหมดไปยื่นขอกู้ซื้อที่ดินกับธนาคารในกรณีที่ไม่ได้ใช้เงินสดทั้งหมดซื้อ

นอกจากนี้ยังต้องสำรองเงินเก็บอย่างน้อย 10-20% ของราคาที่ดินรวมค่าก่อสร้างบ้าน เพราะธนาคารจะไม่ปล่อยกู้เต็ม 100% สำหรับสินเชื่อที่ดินประเภทนี้ และยังต้องมีเงินเผื่อสำหรับค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์และการตกแต่งบ้านด้วย


2.2 แปลนบ้านและสัญญาจ้าง

แปลนบ้านและสัญญาจ้างสร้างบ้านเป็นเอกสารที่ใช้ประกอบในการกู้ซื้อที่ดิน เพราะธนาคารจะต้องตรวจสอบว่าผู้กู้เตรียมการก่อสร้างบ้านอย่างไร ต้องจ่ายค่าจ้างและค่าวัสดุเท่าไร ดำเนินการก่อสร้างโดยบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือหรือไม่ และมีการตกลงจ่ายค่าก่อสร้างไว้เช่นไร เพื่อใช้พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ดังนั้นหากเลือกใช้บริษัทรับสร้างบ้านหรูที่มีความน่าเชื่อถือ จะมีส่วนช่วยให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติง่ายขึ้น


2.3 ใบอนุญาตถมที่และก่อสร้าง

ในการสร้างบ้านทุกกรณี ผู้กู้ต้องขออนุญาตก่อสร้างกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน จึงจะดำเนินการก่อสร้างได้ ธนาคารจึงต้องเรียกดูใบขออนุญาตก่อสร้างก่อนอนุมัติสินเชื่อด้วย และถ้ามีการถมที่ดิน ผู้กู้ก็ต้องขออนุญาตถมที่ดินกับเจ้าพนักงานท้องที่ด้วยเช่นกัน ธนาคารจึงจะอนุมัติสินเชื่อที่ดินให้ผู้กู้ได้


3. ขั้นตอนการขอสินเชื่อซื้อที่ดินสร้างบ้าน


3.1 เลือกธนาคารที่จะขอสินเชื่อซื้อที่ดิน

เนื่องจากเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่ดินของแต่ละธนาคารนั้นไม่เหมือนกัน ผู้กู้จึงต้องศึกษาเงื่อนไขการขอกู้ซื้อที่ดินสร้างบ้านจากแต่ละธนาคารก่อน เพื่อเลือกทำสัญญากับธนาคารที่ให้ข้อเสนอที่ดีที่สุด


3.2 เตรียมเอกสารขอสินเชื่อซื้อที่ดิน

นอกจากเอกสารประกอบการพิจารณาพื้นฐาน เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และเอกสารแสดงรายได้ยื่นให้ธนาคาร ต้องเตรียมเอกสารประกอบการพิจารณาเพิ่มเติม ได้แก่ สำเนาโฉนดที่ดินที่จะซื้อ แปลนบ้านที่จะสร้าง ใบอนุญาตก่อสร้าง และสัญญาจ้างสร้างบ้าน


3.3 ทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์

หลังจากยื่นเอกสารประกอบการพิจารณาให้ธนาคารแล้ว ธนาคารจะส่งตัวแทนไปประเมินราคาที่ดินที่จะซื้อ ก่อนทำสัญญาเงินกู้และนัดโอนกรรมสิทธิ์กับผู้กู้และผู้ขาย ณ สำนักงานที่ดินในเขตท้องที่ ซึ่งผู้กู้อาจต้องชำระค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์เองหรือตามตกลงกับผู้ขาย และธนาคารจะปล่อยเงินกู้ก้อนแรกเป็นแคชเชียร์เช็คเพื่อชำระค่าที่ดินให้กับผู้ขาย



3.4 รับเงินกู้เป็นงวดระหว่างก่อสร้าง

อีหลังจากโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่ดินเรียบร้อยแล้ว ธนาคารจะปล่อยเงินกู้ส่วนที่เหลือให้เป็นงวดๆ ตามความคืบหน้างาน และสอดคล้องกับสัญญาจ้างสร้างบ้านที่ยื่นขอสินเชื่อไว้ โดยธนาคารอาจส่งตัวแทนเข้าประเมินหน้างานก่อนปล่อยเงินกู้ในแต่ละงวด ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมตามตกลงกับธนาคาร

ขั้นตอนการซื้อที่ดินอาจจะดูยุ่งยากและมีขั้นตอนเยอะสักหน่อย แต่เพื่อให้ได้ที่ดินที่ถูกใจ พร้อมบ้านหรูในฝันก็เป็นการทุ่มเทที่คุ้มค่า เพราะในชีวิตหนึ่งเราไม่ได้สร้างบ้านกันบ่อยๆ ทั้งนี้หากไม่มีเวลาหรือถนัดในการดำเนินเรื่องเอกสาร หากท่านเลือกบริษัทรับสร้างบ้าน Luxury หรือบริษัทรับสร้างบ้านหรู ที่มีมาตรฐาน บริษัทจะดูแลอำนวยความสะดวกขั้นตอนต่างๆ ให้เรียบร้อย ช่วยลดภาระความวุ่นวายให้เจ้าของบ้านได้



โครงการบ้านโคราช: เริ่มต้นอย่างไร เมื่อจะซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้าน  อ่านบทความเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่ https://homes-realestate.com/